ГСК или ТСН: что выбрать гаражному кооперативу
После закона о гаражных объединениях многие председатели спрашивают, нужно ли превращать ГСК в ТСН. Короткий ответ: не обязательно, но кооператив с выплаченными паями уже живет по правилам товарищества. Разберем, в чем разница и как перейти, если решили.
Чем ГСК отличается от ТСН
Гаражно-строительный кооператив создавали, чтобы построить гаражи на паевые взносы членов. Пока пай не выплачен, гараж принадлежит кооперативу, а член им пользуется. После выплаты пая член становится собственником гаража (п. 4 ст. 218 ГК РФ).
Товарищество собственников недвижимости объединяет тех, кто уже владеет гаражами, для управления общим имуществом (ст. 24 338-ФЗ). У ТСН нет паев: его члены платят членские и целевые взносы по смете (ст. 26).
| Что сравниваем | ГСК с невыплаченными паями | ТСН (и ГСК с выплаченными паями) |
|---|---|---|
| Чьи гаражи | кооператива, пока не выплачен пай | собственников |
| Общее имущество | кооператива | общая долевая собственность владельцев гаражей |
| Голоса на собрании | по уставу кооператива | пропорционально площади гаража |
| Платежи | паевые и другие взносы по уставу | членские и целевые взносы по смете |
| Владельцы без членства | - | платят столько же, голосуют по части вопросов |
Главное правило: выплаченные паи
Кооперативы, созданные до 1 октября 2023 года, продолжают работать (ч. 9 ст. 34 338-ФЗ). Но если все паевые взносы полностью выплачены, к кооперативу применяются нормы закона о товариществах собственников недвижимости (ч. 10). Для большинства старых ГСК, где гаражи построены десятки лет назад, это так.
Устав и название приводят в соответствие с законом при первом изменении учредительных документов. Пока этого не сделали, старый устав действует в той части, где не противоречит закону. Например, если в уставе написано «один член - один голос», а закон требует голосовать по долям, применяется закон.
Даже если паи выплатили не все, а хотя бы один член, к отношениям собственности применяются главы о долях в общем имуществе (ч. 12 ст. 34).
Как преобразовать ГСК в ТСН
Гаражный кооператив вправе преобразоваться в ТСН (ч. 11 ст. 34), и это единственная форма, в которую его можно преобразовать (п. 3 ст. 123.2 ГК РФ). Порядок такой:
- Правление готовит проект устава ТСН: название со словами «товарищество собственников недвижимости», порядок членства, органы, ревизионная комиссия (ч. 5 ст. 24).
- Общее собрание членов кооператива принимает решение о преобразовании и утверждает устав. Кворум и большинство для реорганизации берут из устава кооператива и ст. 65.3 ГК РФ.
- Избирают правление, председателя и ревизора ТСН.
- Документы подают на государственную регистрацию в налоговую инспекцию.
Права и обязанности кооператива переходят к товариществу как правопреемнику. Владельцы гаражей, которые не были членами кооператива, становятся членами ТСН только по своему заявлению (ч. 6 ст. 24).
Когда стоит переходить
Преобразование имеет смысл, если:
- все паи давно выплачены, а кооператив по сути только содержит общее имущество;
- старый устав противоречит закону и его все равно нужно переписывать;
- банк, сетевая организация или администрация путаются в статусе кооператива;
- много владельцев без членства, и нужна понятная основа для взыскания платы с них.
Если паи выплачены не у всех и кооператив еще что-то строит, спешить не нужно: сначала закончите расчеты с пайщиками.
Вопросы и ответы
Обязан ли ГСК преобразоваться в ТСН?
Нет. Закон дает право преобразоваться (ч. 11 ст. 34 338-ФЗ), но не обязывает. Кооператив с выплаченными паями и так живет по нормам о ТСН, а устав и название меняет при первом изменении учредительных документов.
Можно ли преобразовать гаражный кооператив в СНТ или АНО?
Нет. Гаражный кооператив может быть преобразован только в товарищество собственников недвижимости (п. 3 ст. 123.2 ГК РФ).
Что будет с имуществом кооператива после выплаты паев?
Имущество, которое по закону считается общим, переходит в общую долевую собственность владельцев гаражей. Согласие кооператива для этого не нужно (ч. 4 ст. 34).
Кто тогда платит за общее имущество, если часть владельцев не в ТСН?
Все. Собственник без членства вносит плату в размере взносов члена (ч. 3-4 ст. 27 338-ФЗ), а при неуплате ее взыскивают через суд.