Закон 338-ФЗ о гаражных объединениях простыми словами

Зачем приняли закон

До 2023 года гаражных кооперативов в законе почти не было. Их создавали как потребительские кооперативы по Гражданскому кодексу, а земля, проезды и ворота часто числились за кооперативом. Когда паи выплачены и гаражи оформлены в собственность, кооператив терял смысл, но продолжал собирать деньги и решать за всех.

Федеральный закон от 24.07.2023 № 338-ФЗ «О гаражных объединениях» навел порядок. Он действует с 1 октября 2023 года и устроен по образцу закона о садоводстве: общее имущество принадлежит собственникам гаражей, решения принимает собрание, а управляет товарищество собственников недвижимости.

Территория гаражного назначения и гараж

Территория гаражного назначения включает участки с гаражами граждан для личных нужд и участки общего назначения (ст. 2). Гараж по закону это нежилое здание только для стоянки машин, с подвалом и не больше чем двумя наземными этажами. Гаражи могут стоять отдельно или в ряду, с общими стенами, крышей, фундаментом и коммуникациями.

Если кооператив создан до 2023 года, его участок теперь считается территорией гаражного назначения, а без проекта межевания границы территории совпадают с границами участка кооператива (ч. 1-2 ст. 34).

Общее имущество принадлежит собственникам гаражей

Главная новелла: имущество для общих нужд территории принадлежит собственникам гаражей на праве общей долевой собственности (ст. 5). Это участки общего назначения под проезды, сети, охрану и мусорные площадки, а также ворота, ограждения, котельные и технические площадки (ст. 7).

Доля каждого пропорциональна площади его гаража (ч. 1 ст. 6). Две трети голосов собственников могут решить, что доли равны и зависят только от количества гаражей (ч. 2 ст. 6). От доли зависят и голоса на собрании, и участие в расходах.

Если паи в кооперативе выплачены, общее имущество кооператива переходит в долевую собственность владельцев гаражей без его согласия, а государственная или муниципальная земля общего назначения переходит к ним пропорционально площадям гаражей, если закон не запрещает частную собственность на такой участок (ч. 4-5 ст. 34).

Кто управляет

Закон называет три способа управления общим имуществом (ст. 18):

• непосредственное управление собственниками, если на территории не больше 30 гаражей;
• товарищество собственников недвижимости (ТСН), основной вариант для территории гаражного назначения;
• управляющая организация, этот способ закон допускает для гаражного комплекса.

Способ выбирает общее собрание собственников и может сменить его в любое время. На одной территории может быть только одно товарищество.

Собрания и голосование

Решения по общему имуществу принимает общее собрание собственников гаражей (ст. 19-23), а внутренние вопросы товарищества решает общее собрание его членов (ст. 25). Голоса на обоих считают по долям, то есть по площади гаражей (ч. 3 ст. 22). Кворум есть, если участвуют обладатели больше половины голосов, решение принимается большинством участвующих, если закон или устав не требуют большего.

Взносы и собственники без членства

Члены товарищества платят членские и целевые взносы (ст. 26), их размер рассчитывают по смете и финансово-экономическому обоснованию. Владелец гаража может не вступать в товарищество, но платить за общее имущество обязан в той же сумме, что и член (ст. 27). Взамен он голосует по взносам, плану содержания и созданию общего имущества, может знакомиться с документами и оспаривать решения в суде.

Что изменилось для старых ГСК

Кооперативы, созданные до закона, продолжают работать (ч. 9 ст. 34). Но если паи полностью выплачены, к ним применяются нормы о товариществах собственников недвижимости (ч. 10). На практике это значит: голосование по площади гаражей, взносы по смете, права собственников без членства. Устав и название нужно привести в соответствие при первом изменении, а преобразоваться кооператив может только в ТСН (ч. 11 ст. 34, п. 3 ст. 123.2 ГК РФ).

Если хотя бы один член выплатил пай, к отношениям собственности применяются главы о долях в общем имуществе (ч. 12 ст. 34). Такой член вместе с гаражом получает и долю в общем имуществе.